Ziele und Motive

Ziele einer Immobilienaktiengesellschaft

  • Zuordnung des Eigentums an einem oder mehreren Grundstücken einem selbständigen Rechtssubjekt
    • Separierung der meist „schweren Immobilien-assets“ vom operativen Geschäftsbetrieb

Motive der Gründung einer Immobilienaktiengesellschaft

Der Bildung einer Immobilien-AG können verschiedene Motive zugrundeliegen:

    • anonymitäts-bedingte Motive
      • wirtschaftlicher Berechtigter wünscht Anonymität, die der direkte Immobilienbesitz durch die Oeffentlichkeit des Grundbuchs nicht gewährleistet
    • steuerbedingte Motive
      • v.a. früher im Welschland pro Immobilie eine AG (sociétés immobilières en suisse romande), zumeist sog. „Mieter-Aktiengesellschaften
      • früher oft zur Milderung der Progression
      • heute lohnt sich die Zuhilfenahme des Rechtsträgers einer Immobilien-AG zur Steuerersparnis nicht mehr
        • Steuerbehörden müssen sich nicht unbedingt an die zivilrechtliche Situation zu halten (wirtschaftliche Betrachtungsweise)
        • Besteuerung auch der wirtschaftlichen Handänderung (auch für share deal gelten Grundsteuerfolgen); einzig bei Privatpersonen kann im Rahmen der Einkommensbesteuerung ein steuerfreier Kapitalgewinn eintreten
        • Koordination der Steuergesetzgebung durch das Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG)
    • erbrechtliche Motive
      • Zur Erleichterung der erbrechtlichen Auseinandersetzung
    • unternehmensnachfolge-bedingte Motive
      • Fungibilitätserhöhung der operativen Gesellschaft für Tragbarkeit durch den Nachfolger
    • strukturbedingte Motive
      • Kapitalstruktur
      • Unternehmensimmobilien (CREM)
        • Trennung von Geschäftsbetrieb und betriebsnotwendigen sowie nicht betriebsnotwendigen Immobilien, Kapitalkostensenkung, Trennung von nicht betriebsnotwendigen immobilien etc.)
        • zB Eichhof Immobilien AG (heute BVK Immobilien AG) uam
    • transaktionsbedingte Motive
      • Immobilienübertragung durch blosse Aktienübertragung ohne jede Eintragung im Grundbuch
      • Steuerersparnis-Absicht
        • Im Ausland wohnhafte Aktionäre
          • Beachtung des allf. DBA (OECD-Musterabkommen 2010 Steueranknüpfung nicht am Ort des Beteiligungsinhabers, sondern am Belegenheitsort (Schweiz))
          • Steuerbehörden erfahren manchmal die wirtschaftliche Handänderung nicht; Problem für den ehrlichen deklarierenden Aktienerwerber, der die Steuerlast seit der letzten offiziellen Handänderung übernimmt
        • In der Schweiz wohnhafte Aktionäre
          • Interkantonaler Informationsaustausch
    • haftungsbedingte Motive

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